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Les travaux à la charge du bailleur

Le bailleur a une obligation d’entretien. En cours d’exécution du bail, le bailleur, n’est tenu que de « toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que locatives ».

Par exemple incombent au bailleur les travaux suivants :
 les travaux nécessaires pour empêcher les cheminées de fumer et pour établir les lambris ;
 la consolidation d’un balcon ;
 l’entretien ou le remplacement d’un ascenseur ;
 les travaux prescrits par l’autorité administrative sauf stipulation expresse contraire du bail ;
 les travaux d’éclairage d’un escalier mal éclairé ;
 les dégâts causés par la vétusté d’une toiture ;
 sauf clause contraire, la mise aux normes de l’installation électrique est à la charge du bailleur ;
 les travaux de réfection de la toiture restent à la charge du bailleur, même lorsque le preneur a pris contractuellement en charge tous les travaux de réparation y compris les travaux de grosses réparations de l’article 606 du Code civil ;
 l’entretien des souches de cheminées ;
 l’entretien des canalisations d’eau ;
 la réfection totale de la toiture n’est pas une simple réparation ;
 les travaux de « désamiantage » à réaliser d’ampleur telle qu’ils touchent à la structure même de l’immeuble, constituent des grosses réparations au sens de l’article 606 du Code civil et doivent rester à la charge de la société bailleresse ;
 les travaux de lutte contre les termites n’incombent pas non plus au preneur : cf la loi n° 99-471 du —8 juin 1999 (JO 9 juin), relative à la lutte contre les termites et le décret d’application no 2000-613 du 3 juillet 2000 (JO 5 juillet.) ;
 sur l’obligation du propriétaire en matière de saturnisme, les décrets n° 99-983 et 99-984 du 9 juin 1999 (JO 11 juin) précisent la procédure administrative et les obligations à la charge des propriétaires et les sanctions encourues en cas de carence.

Les travaux à la charge des colocataires

Le locataire doit prendre à sa charge « l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations, ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat » (Loi no 89-462, 6 juillet. 1989, art. 7-d, JO 8 juillet) sont ainsi élevées au rang de dispositif impératif, les règles posées par les articles 1754 et 1755 du Code civil.

Le décret considéré reste actuellement le décret n° 87-712 du 26 août 1987 (JO 30 août). La liste des réparations locatives énumérées par l’annexe du décret no 87-712 précité n’est pas limitative. Mais le tribunal doit rechercher si les sommes demandées sont assimilables à des menues.

Ne sont pas considérés comme des réparations locatives, les travaux de réfection du conduit d’évacuation du chauffage.
Le locataire a la possibilité de s’exonérer de cette obligation, dès lors que les réparations « sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure » (L. no 89-462, 6 juillet 1989, art. 7-d).

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